Kredyt hipoteczny pozwala na zakup mieszkania lub domu w sytuacji, gdy nabywcom brakuje całej kwoty potrzebnej do sfinalizowania transakcji. Po pozostałe środki można zwrócić się do banku, który pożycza je na okres kilkunastu lub  kilkudziesięciu lat. Przed złożeniem wniosku kredytowego, warto poznać podstawowe informacje związane z tego typu produktem finansowym.

REKLAMA:

bb3-058

Z kredytu hipotecznego można sfinansować kupno domu jednorodzinnego, mieszkania, ale też domku letniskowego, a nawet garażu. Uzyskane w ten sposób środki, można również przeznaczyć na wykup spółdzielczego lub zakładowego lokalu mieszkaniowego. Nieco większe pole manewru daje kredyt mieszkaniowy, ponieważ umożliwia nie tylko zakup domu lub własnego M w domu wielorodzinnym, lecz także przeprowadzenie remontu, modernizację lokalu przeznaczonego na sprzedaż lub dzierżawę lub kupno działki budowlanej. Całkowicie odrębnym produktem finansowym jest pożyczka hipoteczna, czyli uzyskanie finansowania na realizację dowolnego celu, którego zabezpieczenie stanowi posiadana nieruchomość.

Wkład własny to dziś konieczność

  • Termin spłaty kredytu hipotecznego może być różny, ale zwykle wynosi 25 lub 30 lat;
  • Uzyskanie finansowania na zakup mieszkania wiąże się z koniecznością posiadania własnych środków stanowiących pewną część całkowitej wartości lokalu.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, którego bank udziela kredytobiorcy na dłuższy okres. Nie ma tutaj reguły, bo termin spłaty zależy m.in. od pożyczanej przez klienta kwoty, jego wieku, zdolności kredytowej oraz uzyskiwanych przezeń dochodów. Banki ustalają jednak widełki dla minimalnego i maksymalnego okresu zadłużenia. W pierwszym przypadku mowa najczęściej o 10 latach, w drugim – 25 lub 30 latach, niektóre banki (np. Deutsche Bank Polska) umożliwia zaciągnięcie tego zobowiązania nawet na 35 lat. Kredyt hipoteczny, z uwagi na jego długoterminowy charakter, wiąże się z ryzykiem, które towarzyszy każdej formie bankowego kredytu. W tym wypadku klient musi mieć na uwadze, że nie może w żaden sposób przewidzieć swojej sytuacji zdrowotnej lub zawodowej za lat 10 lub 20, a tym bardziej tego, jak kształtować się będzie polityka monetarna banku centralnego (w przypadku kredytów walutowych dochodzą również wahania kursów, przy czym Rekomendacja S pozwala na zadłużanie się w obcej walucie tylko osobom uzyskującym w niej dochody). Banki udzielające zobowiązań hipotecznych również zdają sobie z tego sprawę, dlatego też klient, który ma przejściowe problemy z regulowaniem rat (np. z powodu utraty pracy lub problemów zdrowotnych) może liczyć na pomoc w przezwyciężeniu tych kłopotów – kredytodawca skłonny jest w takim wypadku wydłużyć okres kredytowania, zmienić harmonogram spłaty lub na pewien okres zawiesić spłatę kapitałowej części raty (tzw. wakacje kredytowe).

Uzyskanie kredytu hipotecznego, wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów. Pierwszym, jest wkład własny, który stanowi określoną część całkowitej wartości nabywanej nieruchomości. Do 1 stycznia 2014 roku banki pokrywały 100 proc. kosztów kupna domu lub mieszkania. Zmieniło się to na mocy regulacji wprowadzonych przez Rekomendację S – klienci byli zobowiązani posiadać 5 proc. wkładu własnego. Od początku bieżącego roku wartość wkładu własnego wynosi 10 proc., natomiast w ciągu dwóch lat wzrośnie jeszcze dwa razy, aby w dniu 1 stycznia 2017 roku osiągnąć wysokość 20 proc. wartości nieruchomości.  Wkład własny to nie jedyny koszt, który muszą ponieść kredytobiorcy. W przypadku uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej i sfinalizowania transakcji zakupu mieszkania lub domu, nabywcy staną także przed koniecznością uiszczenia taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat związanych z ubezpieczeniem pomostowym (obowiązuje do czasu uzyskania wpisu do hipoteki). Banki mogą też wymagać wniesienia prowizji za udzielenie finansowania, ale można uniknąć lub obniżyć wysokość tej kwoty np. korzystając z oferty promocyjnej. Opłatą okołokredytową jest także obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości (tzw. ubezpieczenie murów), które należy prolongować co roku. Ubezpieczenie takie zawierane jest z cesją na bank. Jeśli pożar lub powódź całkowicie zrujnują kredytowane mieszkanie, wówczas pozostała do spłaty część kredytu zostanie uregulowana środkami z odszkodowania.

Co tworzy ratę kredytu hipotecznego?

  • Rata kredytu hipotecznego składa się z części odsetkowej i kapitałowej;
  • Wysokość części odsetkowej wyznaczają oprocentowanie kredytu oraz marża banku.
  • Banki umożliwiają spłatę kredytu w ratach stałych i malejących.

Opłatą, z którą kredytobiorca będzie się spotykał najczęściej, bo raz w miesiącu przez cały okres spłaty zobowiązania, jest rata kredytu. Każda rata składa się z dwóch elementów składowych – kapitałowego i odsetkowego. Pierwszy, stanowi zwrot części środków, które bank pożyczył kredytobiorcy. Część odsetkowa stanowi z kolei miesięczny „wycinek” kwoty, która stanowi zysk banku za udzielenie finansowania; działalność kredytowa jest bowiem – co oczywiste – prowadzona za odpłatnością. Wysokość odsetek wyznacza oprocentowanie całkowite kredytu. Jest to suma oprocentowania i marży. Pierwszy składnik zależy od stopy rynkowej. W przypadku kredytów udzielanych w złotych jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania (bez wartości skrajnych), podawana przez największe banki aktywne na polskim rynku. Innymi słowy, to stawka, po której banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. WIBOR ustalany jest dla różnych okresów czasowych, w przypadku zobowiązań hipotecznych, banki stosują warianty trzy- lub sześciomiesięczny, rzadziej WIBOR na dziewięć miesięcy. Wartość stopy WIBOR zależna jest od stóp procentowych, których wysokość ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej (organ Narodowego Banku Polskiego). Obniżenie stóp procentowych przekłada się na spadek wartości WIBOR, a tym samym wpływa na obniżkę rat kredytowych. Kredytobiorcy nie odczuwają tych zmian od razu, ponieważ działa w tym przypadku „opóźnienie”, zależne od obowiązującego przy danych kredycie wariantu WIBORU (3M, 6M). Zasada ta działa również w drugą stronę – jeśli polityka pieniężna zostaje zaostrzona, wówczas dopiero po upływie np. kwartału spłacający kredyt odczują wzrost rat. Od marca br. stopa referencyjna NBP wynosi 1,50 proc., natomiast stawka WIBOR 3M (stan na 30 listopada) oscyluje wokół wartości 1,73 proc. Oznacza to, że kredytobiorcy spłacają dziś raty niższe niż jeszcze na początku roku. Sytuacja taka zachęca do sięgania po kredyty hipoteczne, co już znalazło odzwierciedlenie w statystykach – liczba składanych wniosków systematycznie wzrasta, pomimo obowiązującego dziesięcioprocentowego wkładu własnego.

Oprocentowanie WIBOR to jedna część oprocentowania całkowitego. Drugą jest marża, czyli zysk banku. Ustalana jest ona odrębnie przez każdego z aktywnych na rynku bankowym kredytodawców. Klienci mają jednak możliwość zmniejszenia jej wysokości poprzez skorzystanie z innego produktu finansowego z oferty banku (np. otwierając konto osobiste, na które spływać będzie wynagrodzenie itd.).

Banki dają kredytobiorcom możliwość spłaty kredytu w ratach równych lub malejących. Zalety i wady obu rozwiązań równoważą się, ale w Polsce popularniejsze są jednak raty równe. W tym przypadku wysokość raty jest taka sama (oczywiście podlega wahaniom z uwagi na zmianę wartości stóp procentowych, jeśli kredyt ma zmienne oprocentowanie). W pierwszym okresie spłaty część odsetkowa obejmuje większą część kwoty. W miarę uiszczania rat część odsetkowa maleje, a kapitałowa rośnie. Zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że łatwiej jest zaplanować budżet domowy na kolejny miesiąc. Wybór rat równych może też wpłynąć na uzyskanie przez klienta zdolności kredytowej, decydującej o tym, czy kredyt w ogóle zostanie przyznany (badanie zdolności kredytowej, tzw. scoring, jest jednym z najważniejszych etapów procedury kredytowej – w skrócie: bank sprawdza, czy klienta stać na zadłużanie się). Raty malejące pozwalają zaoszczędzić na odsetkach, bowiem wybierając je szybciej spłacany jest kapitał (część kapitałowa jest stała, a odsetki co miesiąc maleją). Wadą jest jednak wysokość rat na samym początku regulowana kredytu – będą większe niż w przypadku rat stałych. Raty stałe powinny więc wybrać osoby, które sądzą, że w dłuższym okresie ich sytuacja finansowa nie ulegnie zmianie lub się poprawi. Na raty malejące powinni się zdecydować ci kredytobiorcy, których finanse są w bardzo dobrej kondycji, więc mogą sobie pozwolić na wyższe spłaty, ale przewidują, że w przyszłości może to ulec pogorszeniu.